Verkauf


Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, wir unterstützen Sie dabei mit einer umfassenden Dienstleistung. Dazu gehören z. B. professionelle Fotoaufnahmen der Immobilie, individuelle Besichtigungstermine mit jedem Interessenten und auf Wunsch auch die Übergabe der Wohnung an den Käufer.

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Kaufangebote


Im Auftrag unserer Kunden bieten wir Wohnungen zum Kauf an. Überwiegend handelt es sich dabei um Wohnungen aus dem klassischen Berliner Altbau. Die Wohnungen können dabei sowohl vermietet als auch bezugsfrei sein.

Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem jeweiligen Exposé. Wir hoffen, das passende Angebot ist für Sie dabei!


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Häufig gestellte Fragen


Im Folgenden haben wir einige Fragen beantwortet, die uns im Rahmen von Wohnungsbesichtigungen oder der Beurkundung eines Kaufvertrages immer wieder begegnen. Bitte beachten Sie hierzu auch unseren Haftungsausschluss am Ende des Fragenkataloges! Wenn Sie Anregungen, Ergänzungen oder weitergehende Fragen haben, dann zögern Sie bitte nicht, uns diese mitzuteilen.


1. KAUFVERTRAGSRECHT

(Notar, Abwicklung eines Wohnungskaufvertrages, Finanzierung des Kaufpreises)

Grundsätzlich gilt, dass Immobilien bzw. Grundstücke in der Bundesrepublik Deutschland nur durch einen Kaufvertrag erworben werden, der von einem Notar beurkundet wird. Jede andere Form des Erwerbs ist unwirksam!

Ganz vereinfacht gesprochen, erfolgt der Kauf einer Immobilie in drei Schritten:

  1. Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar,
  2. Zahlung des vereinbarten Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer,
  3. Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer durch Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch.
Der Kaufvertrag bildet dabei die Verpflichtung der Vertragsparteien; die Zahlung des Kaufpreises sowie die Übertragung des Eigentums ist die jeweilige Erfüllung dieser Verpflichtung.
 

Ja, das ist möglich! Grundsätzlich soll ein Kaufvertrag zwar unter gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien abgeschlossen werden. Ist dies ausnahmsweise aber nicht möglich, z.B. wegen der unterschiedlichen Wohnsitze von Käufer und Verkäufer, gibt es verschiedene Wege einen Wohnungskaufvertrag trotzdem abzuschließen.

  • „Angebot-Annahme-Verfahren“: Danach beurkundet der Käufer zunächst ein notarielles Kaufangebot bei einem Notar seiner Wahl an seinem Wohnort. Dieses notarielle Angebot wird anschließend an den Verkäufer gesandt, der wiederum bei einem Notar seiner Wahl die Annahmeerklärung abgibt. Mit Beurkundung dieser Annahme wird der Vertrag wirksam geschlossen.
     
  • „notarielle Vollmacht“: Käufer oder Verkäufer ermächtigen einem Dritten in seinem Namen den gewünschten Kaufvertrag abzuschließen,
     
  • „vollmachtloser Vertreter“: Ein Dritter nimmt an der Beurkundung teil und unterschreibt den Vertrag. Anschließend wird dem Vertretenen der Vertrag zugesandt, und er muss diesen dann seinerseits vor einem Notar notariell genehmigen. Erst nach erfolgter Genehmigung ist der Vertrag wirksam. Alle aufgezeigten Varianten sind mit (vergleichsweise geringen) zusätzlichen Beurkundungskosten verbunden. Bitte informieren Sie sich ggf. vorab durch eine Anfrage bei dem beurkundenden Notar über ihre Höhe.

In Deutschland bedarf der Kauf einer Wohnung der notariellen Beurkundung. Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien – Verkäufer und Käufer – vor einem Notar erscheinen müssen. Der Notar ließt den Kaufvertrag vor und belehrt die Anwesenden über seinen Inhalt. Der Notar ist dabei immer neutral und nimmt somit eine von den Vertragsparteien unabhängige Mittlerposition ein.

Zur Wirksamkeit des Vertrages müssen die Parteien den Kaufvertrag in Anwesenheit des Notars unterschreiben.

Anschließend betreut der Notar die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrages.
Im Wesentlichen handelt es sich dabei um:

  • die Überwachung der Kaufpreiszahlung,
  • die Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers,
  • die Beantragung der Löschung von Belastungen im Grundbuch, die der Käufer gem. Kaufvertrag nicht übernimmt,
  • die Beantragung von Belastungen, die auf Veranlassung des Käufers im Grundbuch eingetragen werden sollen,
  • die Beantragung der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nach erfolgter Kaufpreiszahlung.

Mit Lasten-Nutzen-Wechsel bezeichnet man den wirtschaftlichen Übergang des Kaufgegenstandes vom Verkäufer auf den Käufer. Ab diesem Zeitpunkt stehen dem Käufer die Erträge aus der Immobilie zu (Mieteinnahmen) und er muss die damit verbundenen Bewirtschaftungskosten (Wohngeld, evtl. Reparaturkosten und Grundsteuer) und Risiken tragen. Durch Vereinbarungen im Kaufvertrag erfolgt der Lasten-Nutzen-Wechsel dabei üblicherweise unabhängig von dem Eigentumswechsel im Grundbuch! Alleinige (und wesentliche) Voraussetzung für den Lasten-Nutzen-Wechsel ist die Bezahlung des Kaufpreises vom Käufer.

Der Grund für die Trennung des wirtschaftlichen vom „tatsächlichen“ Eigentumswechsels liegt in der Bearbeitungszeit der Grundbuchämter. Ohne eine gesonderte Regelung über den Lasten-Nutzen-Wechsel müsste der Käufer solange warten, bis durch das zuständige Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums vorgenommen worden ist. Wenn er den Kaufpreis aber bereits gezahlt hat, dann ist aus seiner Sicht nicht mehr nachvollziehbar, warum er noch bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch warten muss, bis er die Immobilie selber nutzen kann oder ihm die Mieterträge daraus zugehen.

Hinweis: Im Steuerrecht ist nicht der Eigentumswechsel im Grundbuch, sondern der Lasten-Nutzen-Wechsel entscheidend. Ab diesem Zeitpunkt muss deshalb der Käufer einer Immobile seine damit verbundenen Einnahmen angeben. Im Gegenzug hat er die Möglichkeit, evtl. Abschreibungen geltend zu machen.
 

Grundsätzlich trägt die Kosten der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages und seiner Durchführung der Käufer. Die Kosten sind dabei nicht frei verhandelbar, sondern ermitteln sich nach dem „Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (KostO).

Dieses Gesetz wiederum staffelt die Gebühren nach dem sog. Geschäftswert. Bei der Beurkundung eines Kaufvertrages ist z. B. der beurkundete Kaufpreis Bemessungsgrundlage.

Praxistipp:
Zur allgemeinen Orientierung und ersten Grobschätzung kann man diese Kosten (inkl. dazugehöriger Abwicklung des Vertrages im Grundbuch) mit ca. 1,5 bis 1,8 Prozent des Kaufpreises kalkulieren.
 

Das Notaranderkonto ist ein von dem beurkundenden Notar eingerichtetes, treuhänderisch verwaltetes Konto, das speziell für die Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises eingerichtet wird. Der beurkundende Notar ist grundsätzlich angewiesen, ein Notaranderkonto nur in bestimmten Fällen einzurichten. Dies kann entweder der Fall sein, wenn einer der Vertragsparteien nicht in Deutschland ansässig ist oder aber, weil die Grundbuchsituation dies erforderlich machen kann. Für das Einrichten und Führen eines Notaranderkontos werden separate Gebühren fällig, die in der Regel der Käufer zu zahlen hat.
 

Die Gewährleistungsansprüche des Käufers gegen den Verkäufer richten sich nach den Vereinbarungen im Vertrag. Enthält dieser keine Regelungen, gelten die gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Beim Kauf eines Neubaus hat der Käufer Anspruch auf Mängelfreiheit des Kaufgegenstandes für die Dauer von fünf Jahren (bei beweglichen Teilen von zwei Jahren) ab Kauf oder Abnahme. Eine Sache ist dabei mangelbehaftet, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Weist sie die vereinbarte Beschaffenheit nicht auf, dann kann der Käufer vom Verkäufer zunächst Nacherfüllung verlangen. Scheitert diese, dann ist er berechtigt, wahlweise den Kaufpreis zu mindern, vom Kaufvertrag zurückzutreten und den Kaufpreis zurück zu fordern und/oder Schadensersatz zu verlangen.

Dagegen ist es beim Verkauf einer „gebrauchten“ Immobilie üblich, dass der Verkäufer seine Gewährleistung vollständig ausschließt. Der Kaufgegenstand wird dann verkauft „wie er steht und liegt“. Stellt der Käufer also nach Beurkundung einen Mangel am Kaufgegenstand fest, so muss er für die Mängelbeseitigung selber sorgen. Gleiches gilt für offensichtliche Mängel, von denen der Käufer bereits vor der Beurkundung (z. B. im Rahmen eines Besichtigungstermins) Kenntnis erlangen konnte. Ausgenommen hiervon sind vom Verkäufer arglistig verschwiegene Mängel. Ein solcher Haftungsausschluss ist dem Verkäufer nicht möglich!
 

In Kaufverträgen ist es allgemein üblich, dass sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer in Bezug auf den Kaufpreis der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Dies bedeutet, dass dem Verkäufer das Recht eingeräumt wird, bei Zahlungsverzug sofort in das gesamte Vermögen des Käufers zu vollstrecken. Er muss in diesem Falle nicht erst einen – möglicherweise langwierigen - Prozess vor Gericht führen, um den nötigen „Vollstreckungstitel“ zu erlangen. Stattdessen kann er beim Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages verlangen und mit diesem beim zuständigen Amtsgericht direkt die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Die Zwangsvollstreckung kann entweder als Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung erfolgen.
 

Eine Belastungsvollmacht wird in Kaufverträge aufgenommen, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis finanziert. Die Belastungsvollmacht ermöglicht es ihm dabei, das Grundbuch als Sicherheit für seine finanzierende Bank verwenden zu dürfen, obwohl er noch nicht selber Eigentümer ist.

Solange der Käufer noch nicht in Abteilung I als Eigentümer eingetragen wurde, benötigt er die Mithilfe des dort eingetragenen Verkäufers. Diese erfolgt dadurch, dass der Verkäufer den Käufer bevollmächtigt, das Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten.

Die Vollmacht wird der Verkäufer aber nur dann erteilen, wenn sichergestellt ist, dass der aufgenommene Kredit ausschließlich zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet wird. Die Belastungsvollmacht dient damit dem Interesse des Käufers, den Kaufpreis finanzieren zu können und der Sicherheit des Verkäufers, den finanzierten Kaufpreis auch zu erhalten.

Die Belastungsvollmacht ist somit nicht erforderlich, wenn der Kaufpreis nicht finanziert wird.
 

Ein Grundpfandrecht ermöglicht, eine Immobile als Kreditsicherheit zu verwenden. Dafür wird das Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Damit gewährt der Eigentümer der Immobilie dem Kreditgeber sein Grundstück als Pfand für eine eigene oder aber auch fremde Schuld.

Wird der Kredit notleidend, weil der Finanzierungsnehmer ihn nicht mehr bedienen kann, ist der Kreditgeber nach Kündigung des Kreditvertrages berechtigt, die Immobilie zu verwerten und sich aus dem Erlös zu befriedigen. Grundpfandrechte können sein Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden. In der Praxis am häufigsten anzutreffen ist die Grundschuld.
 

Es ist üblich, dass die Grundschuldzinsen deutlich über den Darlehenszinsen liegen. Dieses liegt im Wesen der Grundschuld an sich. Juristisch betrachtet, ist sie „abstrakt“ und damit nicht abhängig von einer Forderung. Sie bleibt also auch bestehen, wenn der Kreditvertrag, für den sie einst als Sicherheit bestellt worden ist, nicht mehr existiert!

Wenn also die Grundschuld bereits abstrakt ist, dann gilt das gleiche auch für die entsprechenden Zinsen. Somit sichern sie alle gegenwärtigen und (weil abstrakt) künftigen Ansprüche des Kreditgebers gegen seinen Schuldner. Aus diesem Grund entsprechen sie nicht dem zwischen Gläubiger und Schuldner vereinbarten Zinssatz des Darlehensvertrages. Deshalb kann die Grundschuld auch für zukünftige Finanzierungszwecke Verwendung finden.

Solange der Schuldner seinen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber nachkommt, spielt der erhöhte Zinssatz der Grundschuld keine Rolle. Zahlt er allerdings nicht mehr, dann hat die Bank das Recht, die Immobilie per Zwangsversteigerung zu verwerten. In diesem Falle gibt die Zinsklausel der Bank das Recht, nicht nur die ausstehende Darlehensforderung, sondern zusätzlich die aufgelaufenen Zinsen der letzten beiden, vor Beginn der Zwangsversteigerung gelegenen Jahre und jene, die noch nach Beginn der Zwangsversteigerung fällig werden, geltend zu machen.
 

Im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung kommt der Sicherungszweckerklärung eine besondere Bedeutung zu. Sie schafft die Verbindung zwischen der ihrer Rechtsnatur nach „abstrakten“ Grundschuld und dem zwischen der Bank und dem Erwerber geschlossenen Kreditvertrag. Aufgrund dieses Sicherungsvertrages ist es dem Gläubiger (der Bank) damit nicht mehr möglich, unabhängig von der Leistungserbringung des Schuldners (üblicherweise Zins- und Tilgungszahlung) die Grundschuld zu verwerten.

Praxistipp:
Richten Sie besonderes Augenmerk auf die Zweckerklärung! Sie legt fest, für welche Forderungen die zu bestellende Grundschuld als Sicherheit dienen soll und entscheidet damit über Ihr Haftungsrisiko. Kreditinstitute verwenden gerne sog. „weite“ Zweckerklärungen, die die Haftung des Kreditnehmers auch auf künftige Verbindlichkeiten ausweitet, die er evtl. gegenüber seinem Kreditinstitut haben wird (oder bereits hat). Im Gegensatz dazu gibt es jedoch auch die „enge“ Zweckerklärung, die das Haftungsrisiko auf das bestehende Kreditverhältnis begrenzt.

Das Muster einer solchen Zweckerklärung finden Sie hier.
 

Die Zwangsversteigerung ermöglicht es dem Inhaber eines Grundpfandrechtes oder eines anderen vollstreckbaren (Forderungs)titels, die mit diesem Recht belastete Immobilie zur Erfüllung seiner Forderung zu verwerten. Dies erfolgt durch eine öffentliche Versteigerung der Immobilie in den Räumen des Amtsgerichtes, in denen das betreffende Grundbuch geführt wird.
 


2. GRUNDBUCHRECHT

(Funktion, Bedeutung und Aufbau des Grundbuches)

Sämtliche Grundstücke in Deutschland, sei es eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Baugrundstück, unterliegen dem Grundbuchzwang, d. h. für sie muss es ein Grundbuch oder ein eigenständiges Grundbuchblatt geben. Der Erwerber einer Immobilie wird somit nicht bereits Eigentümer mit Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie, sondern erst mit der Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch!

Vor jedem Abschluss eines Kaufvertrages sollte deshalb der Käufer Einblick in das zuständige Grundbuch nehmen, um sich Klarheit über die Rechtsverhältnisse zu verschaffen und um insbesondere zu überprüfen, ob die andere Vertragspartei (Verkäufer) auch tatsächlich Eigentümer des Vertragsgegenstandes ist. Nur wer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen ist, der ist auch Eigentümer der Immobilie. Nur die dort genannte Person oder auch Gesellschaft ist also in der Lage, das Eigentum am Kaufgegenstand auf den Käufer zu übertragen.

Allerdings gilt wie immer: Keine Regel ohne Ausnahme! So ist es auch möglich, dass bereits derjenige, zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Veräußerung der Immobilie vornimmt.

Weil wir mit einer solchen Konstellation im Rahmen des Verkaufes von Wohnungen des Öfteren zu tun haben, erklären wir Ihnen die Hintergründe und Motive hierzu gerne in einem persönlichen Gespräch.
 

Das Grundbuch ist unterteilt in die folgenden Bereiche:

  • Aufschrift
    Die Aufschrift enthält im Wesentlichen die Angabe über das Amtsgericht, bei dem das Grundbuch geführt wird, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer.
     
  • Bestandsverzeichnis
    Das Bestandsverzeichnis beschreibt das einzelne Grundstück auf Basis der Angaben des sog. Liegenschaftskatasters.
     
  • I. Abteilung
    In der Abteilung I wird der Eigentümer des Grundstückes eingetragen. Des Weiteren wird vermerkt, auf welche Art man Eigentümer geworden ist. Dies kann im Wege des freihändigen Kaufs (also durch Abschluss eines „ganz normalen“ Kaufvertrages), mittels der sog. „Auflassung“, der Erbfolge oder aber auch im Wege der Versteigerung erlangt sein.
     
  • II. Abteilung
    Mit Ausnahme der Grundpfandrechte werden in Abteilung II des Grundbuches sämtliche Lasten und Beschränkungen aufgeführt. Hierbei kann es sich um Wohnungsrechte oder Dienstbarkeiten handeln. (Dienstbarkeiten beschränken den Eigentümer, in dessen Grundbuch diese eingetragen ist, in der Benutzung seines Grundstücks.) Außerdem erfolgt in dieser Abteilung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers der Immobilie.
     
  • III. Abteilung
    In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen. Diese können Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden sein. In der für den Kauf einer Wohnung üblicherweise anzutreffenden Praxis handelt es sich bei diesen Belastungen um Grundschulden.

Das Muster eines vollständigen Grundbuchblattes finden Sie hier.
 

Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsinstrument zugunsten des Käufers. Sie ist im Grundbuch in der sog. Abteilung II einzutragen und schützt den Käufer vor einer zusätzlichen Veräußerung der Immobilie durch den Verkäufer.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages vom beurkundenden Notar beantragt und ist notwendig, weil zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der eigentlichen Umschreibung des Eigentums in Grundbuch (insbesondere in Berlin) mehrere Monate vergehen können. Hat der Käufer seine Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt – hierzu gehört in erster Linie die Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises – hat er einen Anspruch gegenüber seinem Vertragspartner (dem Verkäufer) auf Übertragung des Eigentums. Die Vormerkung sichert genau diesen Anspruch, denn sie ist ohne die Zustimmung des Käufers nicht mehr aus dem Grundbuch zu löschen. Sie dokumentiert damit nach Außen, bzw. gegenüber Dritten, den Anspruch des Käufers auf Erlangung des Eigentums an der Immobilie.
 

Mit „Auflassung“ bezeichnet man die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel am Grundstück. Diese Erklärung müssen die Vertragsparteien vor einem Notar abgeben. Um den Eintritt dieser Rechtsänderung zu erreichen, bedarf es anschließend noch seiner Eintragung im Grundbuch. Diese erfolgt, in dem in Abteilung I des Grundbuches der Verkäufer gelöscht und der Käufer neu eingetragen wird.

Praxishinweis:
Die Auflassung wird entweder direkt im Kaufvertrag erklärt oder in gesonderter Urkunde nach Zahlung des Kaufpreises. Ist die Auflassung in der Vertragsurkunde enthalten, ist darauf zu achten, dass der Notar sog. „Ausfertigungen“ des Vertrages, erst erteilen darf, wenn der Kaufpreis bezahlt worden ist. Dies soll verhindern, dass der Käufer die Eigentumsumschreibung selbst beim Grundbuchamt beantragt, obwohl er den Kaufpreis noch nicht bezahlt hat. Mit einem Kaufvertrag, der die Auflassung bereits beinhaltet, wäre ihm das möglich, weil das Grundbuchamt, das für die Umschreibung des Eigentums zuständig ist, nicht prüft, ob der Kaufpreis tatsächlich schon gezahlt worden ist.

Um dieses Risiko auszuschließen, besteht deshalb alternativ die Möglichkeit, die Auflassung erst nach Zahlung des Kaufpreises zu erklären. Weil die Vertragsparteien (also Käufer und Verkäufer) diese Erklärung erneut vor einem Notar abgeben müssen, wird zur Vermeidung dieses zusätzlichen Aufwandes in den Kaufvertrag eine Bevollmächtigung der Notariatsmitarbeiter aufgenommen, dass sie diese Erklärung abgeben dürfen, nachdem die Kaufpreiszahlung erfolgt ist.
 

Das Grundbuch kann Gewissheit über die Rechtsverhältnisse des betreffenden Grundstückes nur dann verschaffen, wenn jeder sich auf die darin enthaltenen Angaben verlassen kann. Es gilt deshalb die Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem entsprechend Berechtigten auch zusteht. Der öffentliche Glaube gilt jedoch nur zugunsten des „Gutgläubigen“. Gutgläubig ist, wem eine Unrichtigkeit der Eintragung im Grundbuch nicht bekannt ist. Eine dort in Abteilung I genannte Person darf dementsprechend als Eigentümer betrachtet werden, so lange dem Erwerber nicht bekannt ist, dass diese Angabe unrichtig ist. Wer also gutgläubig von jemanden erwirbt, der hat einen Anspruch auf Eigentumsübertragung, selbst wenn der Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie ist, obwohl das Grundbuch ihn als solchen ausweist!

Keine Regel ohne Ausnahme: Ausgenommen davon sind Erwerbsvorgänge durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung und Angaben, die den wirtschaftlichen Gehalt des Grundstückes betreffen.
 

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und wird üblicherweise von Banken als Kreditsicherheit verwendet. Sie wird in Abteilung III des jeweiligen Grundbuches eingetragen und berechtigt ihren Inhaber, in das Vermögen des Immobilieneigentümers per Zwangsversteigerung zu vollstrecken und sich aus dem Erlös zu bedienen, wenn der Kreditnehmer keine Zahlungen mehr leistet (beachte: der Kreditnehmer muss nicht zwangsläufig auch der Eigentümer der als Pfand dienenden Immobilie sein!)

Sind mehrere Grundschulden eingetragen, so bestimmt die Reihenfolge ihrer Eintragung die Verteilung des Versteigerungserlöses: der Inhaber der zu erst eingetragenen Grundschuld wird auch als erstes aus dem Versteigerungserlös bedient. Man spricht deshalb auch von „erstrangigen“ oder „nachrangigen“ Grundschulden bzw. Gläubigern.
 


3. KAUF EINER VERMIETETEN WOHNUNG

(Mietervorkaufsrecht, Arten der Mieten, Kündigungssperrfristen)

Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den der Mieter als reines Entgelt für die Überlassung des angemieteten Wohnraumes an seinen Vermieter zahlt. Rechnet man die sog. „kalten“ Betriebskosten hinzu (alle Bewirtschaftungskosten außer Heizung und Warmwasser), dann ergibt sich die Bruttokaltmiete. Addiert man zusätzlich noch die Kosten für den Betrieb einer Warmwasserbereitung und/oder Heizungsanlage, dann errechnet sich die Bruttowarmmiete.

Praxistipp:
Da man als Erwerber einer Wohnung in das bestehende Mietverhältnis eintritt (Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“), sollte man sich vor Abschluss des Kaufvertrages vergewissern, ob der Mieter eine Bruttomiete oder aber eine Nettokaltmiete zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung entrichtet. Handelt es sich nämlich um eine vertraglich vereinbarte Bruttomiete, so ist es dem Vermieter nicht möglich, die tatsächlich angefallenen Betriebskosten vom Mieter erstattet zu bekommen. Grund hierfür ist, dass die Betriebskosten ein fester Bestandteil der Gesamtmiete sind, über den nicht abgerechnet wird. Das Risiko steigender Betriebskosten trägt in diesem Falle also alleine der Vermieter, was dementsprechend zu Lasten seiner Mietrendite führt. (Es soll nicht unerwähnt bleiben, dass es Möglichkeiten der Anpassung gibt, die hier aber aufgrund der Komplexität nicht behandelt werden können).

Anders verhält es sich bei sog. „Nettokaltmietverträgen“. In diesen Fällen leistet der Mieter Vorauszahlungen auf die tatsächlich anfallenden Betriebskosten. Liegen die Vorauszahlungen unter den tatsächlichen Betriebskosten, so ist der Vermieter berechtigt, die Differenz als Nachzahlung vom Mieter zu erlangen. Allerdings muss der Vermieter diese Regelung auch gegen sich gelten lassen: Waren die Vorauszahlungen höher als die tatsächlichen Kosten, dann ist das Guthaben dem Mieter zu erstatten. Die vereinbarte Nettokaltmiete bleibt demnach von Erhöhungen (aber auch Reduzierungen) der Betriebskosten unberührt!
 

Nutzt ein Eigentümer seine Wohnung nicht selber, sondern hat sie an einen Dritten vermietet, dann kann er einen Großteil der im Wohngeld enthaltenen Kostenpositionen von dem Mieter erstattet bekommen.

Ganz allgemein kann man sagen, dass mit Ausnahme der Instandhaltungskosten inkl. Rücklage sowie der für die Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entrichtenden Verwaltergebühr alle Kosten auf den Mieter als Betriebs- und Heizkosten umlegbar sind. Für den Eigentümer handelt es sich dementsprechend bei den im Rahmen des kalkulierten Wohngeldes von ihm zu zahlenden Bewirtschaftungskosten um durchlaufende Positionen.
 

Der Mieter einer zum Verkauf stehenden Wohnung hat immer dann ein Vorkaufsrecht, wenn sein Mietvertrag vor der Beurkundung der Teilungserklärung abgeschlossen wurde und es sich um den ersten Verkauf nach der Beurkundung der Teilungserklärung handelt. Wurde der Mietvertrag für die zum Verkauf stehende Wohnung z. B. am 01.03.2004 geschlossen und die Teilungserklärung durch den Verkäufer am 07.05.2007 beurkundet, so besteht im Falle des ersten Verkaufs der Wohnung nach dem 07.05.2007 ein Vorkaufsrecht für den Mieter.

Es bewirkt, dass dem Mieter der beurkundete Kaufvertrag zur Kenntnis zu geben ist und er die Möglichkeit erhält, in diesen Vertrag einzutreten. Das Gesetz gewährt ihm für die Entscheidung, ob er von diesem Recht Gebrauch machen möchte, eine Frist von zwei Monaten. Sie beginnt, sobald der Mieter den Vertrag erhalten hat und nicht etwa mit dem Zeitpunkt der ursprünglichen Beurkundung des Vertrages durch Käufer und Verkäufer! Insbesondere dieser Beginn der Frist kann zu einem sensiblen und umstrittenen Thema werden. Dann nämlich, wenn z. B. der Notar den Vertrag per Einschreiben/ Rückschein zustellt und der Mieter das Einschreiben nicht abholt. Nach einer entsprechenden Postlagerfrist geht der Vertrag in diesem Falle wieder zurück zum Notar und der Fristlauf ist nicht in Gang gesetzt worden. Gerade für den Käufer kann dieser Umstand sehr misslich sein; vor allem dann, wenn ein Bankkredit vom Kaufvertrag abhängt.

In den Fällen in denen unser Unternehmen mit der Vermarktung des Kaufgegenstandes beauftragt wurde, bieten wir daher an, dass unser Unternehmen den Mieter das entsprechende Schreiben als Bote zustellt, um auf diesem Wege zum einen Gewissheit über die erfolgte Zustellung zu haben und somit zum anderen eine Beschleunigung des Verfahrens zu ermöglichen.
 

Dies bedeutet, dass ein vor der Beurkundung eines Kaufvertrages über eine Wohnung abgeschlossener Mietvertrag weiterhin Gültigkeit hat. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt insofern sämtliche darin enthaltenen Bestimmungen.

Bitte lesen Sie hierzu auch die Ausführungen zur Kündigungssperrfrist!
 

Der Käufer einer vermieteten Wohnung hat grundsätzlich die Möglichkeit, dem Mieter wegen Eigenbedarf oder der Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums unter Einhaltung der üblichen gesetzlichen Fristen zu kündigen.

Allerdings genießen Mieter einer Wohnung, die verkauft wurde, unter bestimmten Voraussetzungen erweiterte Kündigungsschutzprivilegien (§ 577a BGB): Haben sie ihren Mietvertag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, in der die von ihnen angemietete Wohnung noch nicht in Wohneigentum ungewandelt war, dann verlängert sich ihre Kündigungsfrist in Berlin um zehn Jahre (sog. "Kündigungssperrfrist").

Ein Beispiel: Der Mietvertrag wurde am 01.01.2003 abgeschlossen. Der Vermieter spricht die Kündigung wegen Eigenbedarf am 30.04.2013 aus. Dann beträgt die übliche Kündigungsfrist für diese Wohnung aufgrund der Dauer des bestehenden Mietverhältnis 9 Monate. Der Mietvertrag wäre also zum 31.01.2014 beendet. Dieser Frist hinzuzurechnen ist nunmehr noch die Kündigungssperrfrist, so dass ein Einzug des Vermieters in seine Wohnung zum 01.02.2024 möglich ist.

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn dieser Sperrfrist ist die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch und nicht der wirtschaftliche Eigentumsübergang durch Lasten-Nutzen-Wechsel!
 

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