Hausverwaltung


Für unsere in- und ausländischen Kunden verwalten wir mehr als 6.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin. Der Geschäftsbereich ist unterteilt in die WEG- und SE-Verwaltung und in die Mietshausverwaltung für Einzeleigentümer. Damit tragen wir der unterschiedlichen Eigentümerstruktur und den vielfältigen Anforderungen an eine moderne Verwaltung Rechnung.

Unser Anspruch an die Verwaltung der uns anvertrauten Immobilien ist umfassend: Ein hauptverantwortlicher Mitarbeiter steht unseren Kunden als direkter Ansprechpartner zur Verfügung; je ein weiterer Mitarbeiter ist zuständig für die technische sowie die kaufmännische Betreuung. Zusätzlich verfügen wir über eine eigene Fachabteilung für den Bereich der Neuvermietung von Wohnungen und Gewerbeeinheiten.

Alleinstellungsmerkmale unserer Verwaltung bilden die firmeneigene Software Modhaus sowie ein internetbasiertes Service-Portal. Während Modhaus uns täglich in der erfolgreichen Betreuung der uns anvertrauten Immobilien unterstützt, bietet das Service-Portal unseren Kunden in der WEG- und SE-Verwaltung jederzeit Zugriff auf alle relevanten Unterlagen und Abrechnungen.
Hausverwaltung

WEG-Verwaltung


In der WEG-Verwaltung betreuen wir die Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Als hauptverantwortlicher Mitarbeiter steht der WEG-Verwalter den Wohnungseigentümern als direkter Ansprechpartner zur Verfügung. Durch regelmäßige Objektbegehungen ist er mit der jeweiligen Immobilie bestens vertraut und leitet die jährlichen Eigentümerversammlungen. Dabei stehen für Versammlungen mit bis zu 30 Teilnehmern die Konferenzräume in unserem zentral gelegenen Firmensitz kostenfrei zur Verfügung.

Eine Besonderheit sind unsere Maßnahmenkataloge. Sie dokumentieren transparent die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse und bilden das Pflichtenheft für unsere Verwaltungsleistung.

Außerdem laden wir die Beiräte der von uns betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften zu Beginn eines jeden Jahres zu unserem traditionellen Neujahrsempfang ein. Über den Dächern Berlins, unweit unseres Firmensitzes, bieten wir ihnen dort die Möglichkeit, sich bei Speisen und Getränken in ungezwungener Atmosphäre kennenzulernen und auszutauschen. Ein kleines Rahmenprogramm, bestehend aus einem Gastredner oder Livemusik, rundet den Abend ab.



Impressionen unserer Neujahrsempfänge

Service-Portal


Wir bieten als einer der ersten WEG-Verwalter in Berlin unseren Kunden seit Anfang dieses Jahres ein Service-Portal im Internet an. In einem passwortgeschützten Bereich ermöglichen wir Eigentümern jederzeit und von überall die Einsichtnahme in alle wesentlichen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied sie sind. So können z. B. Wohngeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne, Steuerbescheinigungen, die Teilungserklärung, der Energieausweis und Maßnahmenkataloge zu jeder Zeit eingesehen und ausgedruckt werden. Zusätzlich dient das Service-Portal als Archiv, in dem Dokumente der Vorjahre gespeichert werden und damit mühelos zentral abrufbar sind.



zum Service-Portal

SE-Verwaltung


Für Wohnungseigentümer übernehmen wir auf Wunsch die Verwaltung ihrer vermieteten Eigentumswohnung (sog. Sondereigentumsverwaltung). Dazu gehören insbesondere das monatliche Mietinkasso und die alljährliche fristgerechte Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten gegenüber dem Mieter. Außerdem überprüfen wir Mietverträge auf Möglichkeiten zur Mietanpassung und schöpfen diese aus.

Im Falle eines Mieterwechsels steuern wir in unserer eigenen Vermietungsabteilung den umfangreichen Prozess der Neuvermietung. Dieser beinhaltet u. a. die Festlegung der neuen Miethöhe in Abstimmung mit dem Eigentümer, den Abschluss eines neuen Mietvertrages auf der Grundlage unseres aktuellen Vertragsmusters und das Steuern der Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter.

Über unser Service-Portal bieten wir Eigentümern von vermieteten Wohnungen außerdem die Möglichkeit, die monatlichen Mietüberschussabrechnungen online und damit jederzeit abrufbar einzusehen und auszudrucken.

Mietshausverwaltung


In der Mietshausverwaltung betreuen wir die Eigentümer von nicht in Wohneigentum aufgeteilten Mehrfamilienhäusern sowie von Büro- und Geschäftshäusern. Zu unseren Kunden gehören sowohl in- als auch ausländische Investoren.

Zusammen mit dem Eigentümer erarbeiten wir eine Strategie für die Bewirtschaftung seiner Immobilie und setzen diese um. In enger Zusammenarbeit mit unserer Vermietungsabteilung reduzieren wir Leerstände und führen bei Mieterwechsel Wohnungsübergaben und -abnahmen durch. Mittels regelmäßiger Überprüfung der Mietverträge identifizieren wir Mieterhöhungspotentiale und schöpfen diese auf Wunsch des Eigentümers aus.

Durch unsere jahrzehntelange Erfahrung in der Modernisierung und Instandsetzung Alt-Berliner Mietshäuser sind wir auch ein idealer Partner, wenn es um die Steuerung und Umsetzung umfangreicher Umbauten geht.

Außerdem stellen wir optional ein monatliches Berichtswesen im Internet zur Verfügung.

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Häufig gestellte Fragen


Die Beantwortung einiger Fragen rund um den Themenkomplex WEG-Verwaltung:
 
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung durch die lokale Baubehörde, dass sämtliche in einer Teilungserklärung aufgeführten Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist erforderlich, um Sondereigentum an einem Grundstück und seinem Gebäude begründen zu können.

 Eine Einheit ist dabei in sich abgeschlossen, wenn sie durch Trennwände eindeutig von den übrigen Einheiten des Hauses getrennt ist und über einen eigenständigen, verschließbaren Eingang ins Freie oder zu einem Treppenhaus verfügt. Sofern es sich bei den Einheiten um Wohnungen handelt, müssen diese mindestens über eine Küche sowie ein WC verfügen. Denn eine Wohnung ist die „Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht“ (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7, Abs. 4, Nr. 2 und § 32, Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes). 

Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt auf Antrag des Grundstückseigentümers. Diesem Antrag muss er die sog. „Aufteilungspläne“ beifügen. Sie bestehen aus sämtlichen Etagengrundrisse (inkl. Kellergeschoss) sowie Schnitten und Ansichten des Gebäudes. Alle Einheiten sind dabei fortlaufend durch zu nummerieren und alle Räume, die zu einer Einheit gehören, mit einer einheitlichen Nummer zu versehen. 

Aufgrund ihrer rechtlichen Bedeutung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst ihrer Pläne ein wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung und außerdem zwingende Voraussetzung, um ein Grundstück in Wohneigentum aufzuteilen. Die „Rechtspfleger“ (Personal der Amtsgerichte, das für die Grundbuchangelegenheiten zuständig ist) schauen sich die Aufteilungspläne sehr genau an, bevor sie die Teilung des Grundstückes durchführen. Es kommt dabei nicht selten vor, dass Anträge auf Grundstücksteilung zunächst nicht vollzogen werden, weil die Rechtspfleger etwas an den Plänen zu bemängeln haben.

Praxistipp: 
Aufgrund ihrer Bedeutung sollten sie sich spätestens bei der Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Blick in die Abgeschlossenheitsbescheinigung davon überzeugen, dass der Kaufgegenstand mit den Plänen übereinstimmt! Prüfen Sie deshalb, ob die von Ihnen ausgewählte Wohnung im Kaufvertrag die gleiche Nummer trägt wie in der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Und vergewissern Sie sich des Weiteren, dass der Grundriss in der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit der von Ihnen besichtigten Wohnung identisch ist.
Als Sondereigentum bezeichnet man denjenigen Teil der Immobilie, der einem Eigentümer alleine gehört. Das Gegenteil hierzu ist das „Gemeinschaftseigentum“. Die jeweilige Teilungserklärung gibt nähere Hinweise dazu, was im Einzelnen Bestandteil des Sondereigentums ist.

 Sondereigentum kann eine Wohnung sein, dann spricht man von „Wohneigentum“ oder aber ein Gewerbe; dann handelt es sich um „Teileigentum“. In der Praxis wird diese Unterscheidung leider oftmals nicht konsequent angewandt, so dass viele, wenn sie von „Teileigentum“ reden, Wohneigentum meinen. Dabei ist die Definition eigentlich eindeutig: Gleich im ersten Paragrafen des „Wohnungseigentumsgesetz“ heißt es, dass „Wohneigentum das Sondereigentum an einer Wohnung“ und Teileigentum „das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes“ ist. 

Die Kosten für alle Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, trägt der jeweilige Sondereigentümer, sofern nicht etwas anderes in der Teilungserklärung geregelt ist.
Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist! Es gehört somit allen Eigentümer der Immobilie gemeinschaftlich. Typische Bestandteile des gemeinschaftlichen Eigentums sind der Grund und Boden sowie Räume und Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit der Immobilie notwendig sind. Dies sind z.B. tragende Wände, Treppenhäuser, Fassaden, Haustüren, Steigeleitungen, Dacheindeckungen, Regenfallrohre, etc. Kosten für Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, tragen alle Eigentümer gemeinsam. Die Ermittlung der auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten erfolgt dabei üblicherweise auf Basis der Miteigentumsanteile.
Das Wohngeld umfasst die von allen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden Beträge für die laufende Bewirtschaftung des gemeinsamen Objektes zzgl. der Gebühren für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Instandhaltung gemeinschaftlichen Flächen des Hauses.

 Genaue Auskunft über die Bestandteile des Wohngeldes gibt jeweils der von der Eigentümergemeinschaft (Gesamtheit aller Eigentümer) zu beschließende Wirtschaftsplan. Die darin kalkulierten Gesamtkosten werden nach einem von der Teilungserklärung vorab definierten Verteilungsschlüssel (üblicherweise sind dies die Miteigentumsanteile) auf die einzelnen Eigentümer umgelegt und sind von diesen in monatlichen Beträgen zu entrichten.

Nach Ablauf eines Jahres hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, in der die tatsächlich angefallenen mit den vorab von den Eigentümern gezahlten Wohngeldern verglichen werden. Das Ergebnis kann zu einer Nachzahlung oder aber zu einem Guthaben für den einzelnen Eigentümer führen. Auf Basis dieses Abrechnungsergebnisses erfolgt dann üblicherweise eine Festlegung des Wohngeldes für das kommende Jahr.
Die Eigentümergemeinschaft stellt die Summe aller Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage dar. Sie entscheidet über die Verteilung der anfallenden Kosten wie z.B. die Müllentsorgung, die Bildung von Rücklagen für Reparaturen oder bauliche Maßnahmen an dem Objekt. Wer Wohneigentum erwirbt, bekommt zugleich Rechte und Pflichten übertragen. Diese ergeben sich aus den Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander, die sich vorrangig aus der Teilungserklärung ergeben.
Die Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind vielfältig und erfahren eine nahezu ständige Kommentierung und Erweiterung durch die Rechtsprechung. 



Zu den wesentlichen Aufgaben eines Verwalters gehören jedoch:
 
  1. die Organisation und jährliche Durchführung mindestens einer Eigentümerversammlung
  2. die Umsetzung der auf den Versammlungen von den Eigentümern gefassten Beschlüsse
  3. die Erstellung eines Protokolls der Eigentümerversammlungen, sowie die fristgerechte Zustellung einer Protokollkopie an alle Eigentümer
  4. die jährliche Erstellung eines Wirtschaftsplans, um die Höhe der monatlich zu zahlenden Wohngelder zu kalkulieren
  5. die Erstellung der jährlichen Wohngeldabrechnung für die Eigentümer
  6. ggf. die Einleitung und Betreuung von Zahlungsklagen gegen säumige Miteigentümer
  7. die ordnungsgemäße Buchhaltung über alle Kontobewegungen des gemeinschaftlichen Geldes, sowie die Anlage von Rücklagen
  8. die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Im Einzelnen werden die Aufgaben und Pflichten eines Wohnungseigentumsverwalters definiert durch
 
  1. den Wortlaut der §§ 27 und 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG),
  2. die Bestimmungen der entsprechenden Teilungserklärung,
  3. evtl. zusätzliche Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter sowie
  4. den Regelungen des Verwaltervertrages.
Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung für die Entstehung von Wohn- und Teileigentum (Gewerbe) und ist notariell durch den Eigentümer des zu teilenden Grundstückes zu beurkunden. 

Sie bestimmt, in wie viele Einheiten ein Haus aufgeteilt wird und regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Des Weiteren grenzt sie das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab und bestimmt, welche Kosten von den Eigentümern jeweils in welcher Höhe und auf welcher Bemessungsgrundlage zu tragen sind. Ihr ist eine sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, aus der sich die Lage und Anzahl der Zimmer der neuen Wohnungen und ggf. Gewerbeeinheiten ergibt. 

Ohne eine Teilungserklärung ist es deshalb nicht möglich, z. B. eine Wohnung in einem für die Berliner Innenstadt typischen Mietshaus zu erwerben. Denn die Teilungserklärung schafft erst die rechtliche Voraussetzung, dass die einzelnen Wohnungen „verselbständigt“ und damit zu eigenständigen Vertragsgegenständen gemacht werden. 

Jeder Einheit werden dabei sog. Miteigentumsanteile zugewiesen. Üblicherweise erfolgt auf Basis der Miteigentumsanteile die Verteilung der anfallenden Kosten der Eigentümergemeinschaft, wenn diese nicht durch verbrauchsabhängige Messungen (z. B. durch Einbau von Warm- und Kaltwasseruhren) individuell abgerechnet werden können. 

Praxistipp:
Lassen Sie sich die Teilungserklärung frühzeitig aushändigen, um ausreichend Gelegenheit zu haben, ihren Inhalt durchzulesen und evtl. aufkommenden Fragen stellen zu können.
Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 94, ist ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude wesentlicher Bestandteil dieses Grundstückes. Nach den Grundsätzen des BGB kann das Gebäude damit nicht Gegenstand besonderer, also vom Grundstück losgelöster, eigenständiger Rechte sein.

Demnach wäre es also auch nicht möglich, per Kaufvertrag Eigentum an einer Wohnung zu erlangen, da sie kein eigenes Rechtssubjekt wäre. Durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) lässt der Gesetzgeber jedoch hiervon eine Ausnahme zu. So wird über den Umweg der Miteigentumsanteile jeder in dem betreffenden Gebäude gelegenen Einheit ein rechnerischer, ideeller Anteil am Grundstück zugewiesen.

Die jeweiligen Miteigentumsanteile werden in der Teilungserklärung ausgewiesen und in die einzelnen Grundbuchblätter übernommen. Ihre Ermittlungsgrundlage sollte dabei die Summe der Wohn- und Nutfläche des Hauses bilden. Die Miteigentumsanteile selber werden dabei üblicherweise als ein Anteil an 1.000stel oder 10.000stel dargestellt.
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